咨询热线:135-0983-0790

  • ·联系人:邓芳梅律师
  • ·手机号码:13509830790
  • ·座机号码:0769-22882015
  • ·执业机构:广东佑德律师事务所
  • ·联系地址:东莞市南城区第一国际三期4号楼11楼。

您的位置是:东莞劳动律师网 > 律师文集 > 正文

2011年6月10日南方都市报律师点评之买房诚意金

来源:东莞劳动律师网  作者:东莞律师  时间:2014-12-29

分享到:

 

  一购房者出示某中介的诚意金收据,一直以来,诚意金已成为中介约定俗成的收费。

  由于市场寡淡,最近中介为拉拢生意鼓动收取客户的“诚意金”?而“不明真相”的客户由于诚意金被套住,买卖交易陷入了被动的尴尬局面,有购房者在中介处买房不成,交出去的数千元“诚意金”有去无回,这并非耸人听闻。南都记者仅在上周末,就接到南城、东城、塘厦等区域数位购房者在近期购买二手房时,被套住“诚意金”的咨询和投诉电话。

  东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉接受南都记者采访时表示,不排除个别中介机构在淡季出“损招”的非规范经营方式,但同时也提醒购房者,在购房时必须掌握书面证据,以便于对双方纠纷的调解。

  买房者:生意太淡,中介为套客收诚意金

  今年5月初万小姐在东城一家中介门店看房以后,中介一直催促万小姐落定买房未果。等万小姐看中一套觉得还算满意的房子后,中介更是追魂夺命地C A LL,还赋予了各种理由:这套房子很多人看,卖家正打算提价等等。万小姐因为有急事要出差本不想多理会,就随口说出了一个自己认同的心理价位,希望与业主谈妥后自己才愿意购买。没有想到中介满口答应,并说业主可能会接受,但前提是万小姐必须先交5000元“诚意金”后,中介才去跟业主谈判“降价”。

  这期间恰逢万小姐出差,中途中介的确已电话告知万小姐,由于业主坚守原房价,而万小姐不在东莞,无法另约时间谈判价格。中介声称万小姐如果在出差期间能够归来谈判,兴许能够当面谈妥房价、业主也不会不卖房,而中介称自己本身也失去了一个房源,这些都要万小姐承担责任。就是说因为万小姐“没有诚意”、属于“违约”,因此“诚意金”不予退还。

  万小姐此时才回想起来,一方面中介称,房子很多人看,其实是个“幌子”,“如果房子很多人看,业主更要坚定自己的房价了,干嘛我开出的降价3万元他也能够接受呢?卖房有提价的愿望,却改口愿意降价出售,那么说明房东急于套现啊。”万小姐此时回想起来,仍十分后悔没有摸清中介的“狡黠”。“其实他们最近生意太淡了,为了套住我,一方面用诚意金作为借口,另一方面我买不成房,就以各种理由说不退诚意金,这样钱就进入了自己的口袋。”

  业内人士:诚意金一直存在,跟淡季无关

  在很多业内人士看来,万小姐所认为的“中介为拉拢生意而鼓动收取诚意金”的说法不能完全成立。不少业内人士表示“诚意金”的收取是业内一直来的惯性操作,跟淡季无关。

  “最近成交的确是比较淡,买卖双方的交易时间都拉长了。不过说实话,诚意金其实一直是存在的,不过是怎么收取、收多少,如何约定退还的问题。正规中介公司不会铤而走险违规操作,有可能是个别,或者是个别经纪人员的行为。”高港地产总经理柯春洋接受南都记者采访时如是说,但他也担心这会被解读为“为同行说好话”。他表示,该司就有严格的规范,在收取诚意金的同时,会与购房者签订一份协议书,也就是对双方行为的保障性协议。

  “为什么收取诚意金?因为我们担心,有时候只是购房者一时口快说让我们去谈价格,但是谈下来以后他们要不要又是一个问题。如果价格谈妥了,买家放弃了,这对我们本身是一个损害,且不说是做了无用功,对于业主来说,我们中介也不讲诚信,这就会对我们造成负面影响。”柯春洋用“诚信”、“意向”表达了“诚意金”的含义,“也就是说,建立在我们与买家双方的诚信前提下,根据买方的意向我们去与业主做价格谈判的工作。”

  包括启富置业、合富置业、金信联行等相关负责人都表示赞同此种说法。由于诚意金是业内“约定成俗”的操作,但本身不具有规范操作的制度性,所以对于诚意金多少的收取还要根据意向房屋房价、购房人能承受的范围而定。东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉表示,以普通住宅为例,业内的操作是以标的物为基础,诚意金收取3000-5000元,当然豪宅洋房、别墅单位收取诚意金更高。在宏图路上的一家中介黄姓经纪人也表示,如果买家能给予的诚意金更高,也表明意向程度更高,也促使中介更加积极去与卖方做沟通工作。

  中介协会:不排除个别中介出“损招”

  按照中介公司以及行业协会的说法,诚意金作为行业内保障买家、卖方和中介三者利益的一个载体,承担的职责毋庸置疑。而不少购房者和业内人士也认为,只要中介规范性操作,诚意金的收取也无可厚非;但另一方面却很可能让购房者陷入被动局面,因此购房者必须在给出诚意金的同时做好买不买房,是不是买这套房的谨慎决定。“如果是我,就不愿意给诚意金,这样我很被动。”在一国企上班的钟虹表示。

  郑浩辉认为,关于诚意金目前并无制度规定,但是目前大多数中介机构在收取诚意金的同时,也与买方签订有一份协议,其中内容包括收取诚意金的用途,什么情况可收,退诚意金也有退的条件和必要性。“这种收费属于合理性质的,因为中介提供的服务毕竟是有偿的。”

  “最近一些不守纪律的中介老是在出‘损招’,这的确是交易量下滑所带来的,所以他们通过各种由头来促进业务。比如中介告诉房东的房价可能超过了原市值,以此诱导业主主动放盘,把业主的房源揽到手。此外就是通过诚意金等手段来套住购房者,比如他们口头声称,不退诚意金,但是如果在其他中介有另外的意向或交易,就可以直接抵扣定金或者是中介费用,这也是揽客的手段之一。”郑浩辉同时也提醒,不排除个别中介机构在淡季出“损招”的非规范经营方式,但同时也提醒购房者,在购房时必须掌握书面证据,以便于对双方纠纷的调解。

  剧情分析

  1

  买方因急事要求谈判改期

  中介借口吞下五千诚意金

  小凡于5月初意向购买南城运河旁一套两房单位的二手房,该房屋原放盘价56万元,如加上税费等,算下来估计要60万元。小凡当时就希望该中介公司以56万打包价与业主洽谈。几天后,该公司业务员致电称,业主房屋有多家经纪公司洽谈,需拿5000元现金为筹码去与业主谈判。小凡为此交上了5000元诚意金。随后该业务员称价格已谈妥,可以进入与业主的面谈程序。

  5月10日,小凡本人、业主与中介业务人员在中介公司见面,中介在未出具任何有关该房屋资料的情况下,不停逼迫其与业主签订买卖合同,但由于业主暂不能出示房产证,且许多细节双方并未达成共识,遂商量15日晚再进行谈判。不过就在当天,小凡家里亲人突然住院需动手术,小凡接到电话立即提前告知业主和中介需改期。待小凡回来与中介沟通时,中介说业主的房子不卖了,5000元诚意金由于小凡未按约定时间赴约,不再退还。

  ◎律师解答:如能提供改期证明,就不能算买家违约

  广东沃金律师事务所唐全洲律师:这则案例中,如果买家能提供家里亲人15日住院须动手术的相关证明,且能提供提前告知业主和中介需改期的证明,这就是一个有效抗辩的理由,就不能算买家违约,业主不想卖房了,中介就没能完成居间义务。那么这5000元的意向金就该退回。

  中介称,由于买家没有按时去签约,然后才导致最后卖家说不卖房的理由也不能成立。因为买家家人生病住院,如果能提供相关的证明,这就是个有效的抗辩理由,而且也事先通知了,买家不算违约,卖家不卖了,只能说中介的居间义务没有完成,意向金是可以退回的。

  ◎业内人士看法:至少可以要求房产中介退回部分收费

  广东明冠律师事务所邓芳梅律师:如果该5000元是中介收取的,则可以要求房产中介部分退回。根据《合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。至于所谓的必要费用,指房产中介的合理广告信息发布、人员工资、门店租金、水电、文本制作等成本的分摊,金额最高不超过和房产中介约定的佣金标准,一般不超过1000元。

  如果该5000元是由中介为业主代收的,可以要求业主全部退回。因为不管该5000元是作为意向金或定金,买方都不存在缔约过失或违约责任。首先,买方是以正当理由推迟洽谈时间,而不是假借订立合同,恶意进行磋商,并且卖方也未因此造成损失。第二,目前双方根本还没有签订合同,买方没有义务购买并支付款项,所以,不管是以哪种形式收取的该5000元,卖方都应该全部退回给买方。

  2

  买家中途退出

  中介拒退诚意金

  来自塘厦的陈先生准备买一套二手房,原价30万。其于5月29日交了中介5000元诚意金,中介在收据上注明(如业主同意以28万元出售,则此诚意金转为定金,如不同意则无息退还,过户所产生一切费用由买家支付。此诚意金有效期限到6月5日。)后来由于资金问题,购房有困难,陈先生于5月30日中午致电中介业务员询问价钱是否谈妥,如未谈妥就不要谈了,要求退回诚意金,如已谈妥就想办法购房,业务员回答还未谈妥,陈先生当时就要求停止谈判,业务员答要请示经理。5月30日晚上,该业务员打电话称已经谈妥28万元的价格,要求陈先生购房,但陈先生此时已无购买意向。5月31日以后连续数日,陈先生携友人数次去中介交涉要求退回诚意金,但对方称不能退款。

  ◎律师解答:中介在约定期限内履行了义务,可不退回诚意金

  广东沃金律师事务所唐全洲律师:这位买家交5000元诚意金给中介,并约定了6月5日前有效,那么他和中介的合同关系成立并生效,中介在合同约定的期限内(5月30日)履行了合同确定的义务(谈妥28万的价格)。陈先生在5月30日致电中介要求停止谈判本身不符合合同约定,是一种违约,其诚意金不获得退回。

  ◎业内人士看法:合同期内,单方面不能撤除购房邀请

  启富置业市场部经理林晶:根据该案例双方签订的合同来看,在6月5日前应该是不能撤除购房邀请的,除非与中介公司谈妥相关条件。如果要退,估计得向中介公司作出相应补偿,从这个方面去谈估计中介公司也会做出相应让步。

  律师点评

  诚意金收取无法律强制性规定,可自行约定

  广东明冠律师事务所邓芳梅律师认为,中介为了促成交易,常常以各种形式收取费用,这在卖方市场尤为常见。

  关于诚意金的做法,法律没有强制性规定不能收取,但是双方可以自行约定。对于诚意金来说,和“定金”的作用类似,但是在法律效应和影响上并没有“定金”的意义广泛。诚意金在一定程序上可以对还未签约的当事人造成心理影响,以达成成功交易的目的。和定金不同的是,法律上没有诚意金的说法。

  有的中介声称,交诚意金后如成功购房,就直接转为定金或中介佣金。但建议消费者,和中介约定签订合同时才支付中介费,并且是部分支付、阶段性支付,如到了办理过户递件手续、到完全拿到房屋钥匙完成交易,才缴纳剩余部分中介费用。如果买卖双方未签订合同,则不用支付任何形式的中介费、佣金等。

东莞劳动律师网

QQ在线

在线咨询

135-0983-0790

添加微信

东莞邓芳梅律师 扫描添加微信